哈尔滨市常住人口在2020年第七次人口普查时突破1000万（1000.99万人），此后连续三年下降，2023年降至约977.6万人。2024年起出现企稳回升，2025年末达988.7万人。
人口密度是衡量城市空间利用效率的重要指标。2020年第七次人口普查数据显示，南岗区以7,243人/km²的人口密度遥遥领先，是第二名平房区的近3倍，反映出其作为核心城区的高度集聚特征。
下降阶段（2020—2023年）：常住人口从约1001万降至约977.6万，年均减少约7—8万人。主要原因包括东北地区整体人口外流趋势、严重的老龄化（2024年末户籍人口中60岁以上占比29.5%）、自然增长率持续为负（-2‰左右），以及传统产业转型压力大、年轻人向南方沿海城市流动。
回升阶段（2024—2025年）：两年增加约11.1万人，2025年末达988.7万。主要推动力包括2023—2024年冬季冰雪旅游全国爆火带动服务业增长、东北各地加大人才引进力度、新兴产业增长（2025年汽车制造业增加值增长74.6%），以及东北多个主要城市出现人口回流迹象。
哈尔滨二手房价格自2021年起已连续5年下跌，从近万元水平（9,796元/㎡）跌至2026年9月的7,206元/㎡，累计跌幅约26.4%。国家统计局70城数据确认，2025年全年哈尔滨二手住宅价格平均同比下跌6.8%。
从区域对比来看，松北区跌幅最大（35%），南岗区次之（29%），全市平均跌幅26%。松北区从2020年峰值约12,223元/㎡跌至2026年9月的7,932元/㎡，新区前期涨幅过大、库存量大是跌幅更深的主要原因。南岗区作为传统核心区域，2021年均价约11,048元/㎡，2026年约7,816元/㎡，优质教育和商业配套资源使其相对抗跌。
从各区横向对比来看，核心区域价格韧性更强。道里区和南岗区凭借教育、商业和文旅配套资源，2026年均价仍在7,800—8,500元/㎡区间；松北区虽跌幅较大，但均价已接近南岗区；香坊区和道外区则跌至6,700—7,500元/㎡。值得注意的是，2026年跌幅已从年初的8.93%收窄至9月的4.44%，5月、6月成交量连续企稳回升，市场释放筑底信号。
哈尔滨租金经历了"2021高点 → 2022低谷 → 2023—2025持续回升 → 2026小幅回落"的V型走势。2022年是近年租金最低点（各户型同比下跌5—7%），此后连续三年回升，2024年涨幅最为显著（+7—10%）。2025年一室租金达近年峰值1,496元/月，2026年略有回落。
南岗区租金始终高于松北区约10—15%。以2025年一室为例：南岗1,629元/月 vs 松北1,442元/月，差额约187元/月。两个区域租金走势均呈V型，2022年为低谷，2024年回升力度最大。松北区内市政府商圈租金最高（一室2,000元/月），松浦最低（1,200元/月）；南岗区内部分化明显，东大直街、继红等核心商圈一室租金可达2,000—2,200元/月。
从各区域横向对比来看，开发区和道里区租金最高，南岗区紧随其后，松北区与香坊区、道外区处于中等水平。值得注意的是，哈尔滨租金走势与房价走势出现明显分化——房价连跌5年，租金却在2023—2025年持续回升，2026年整体水平仍超过2021年，反映出租赁市场的刚性需求支撑。
本报告数据来源遵循以下优先级：官方统计数据（P0）> 权威房产平台（P1）> 行业数据汇编（P2）。不同平台数据存在统计口径差异（挂牌价 vs 成交价、全市 vs 主城区），建议综合参考。